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- Qu’est-ce qu’une cession de bail commercial ?
- Quelles sont les conséquences d’une cession de bail commercial ?
- Comment réaliser une cession de bail commercial ?
- 1. Vérification des clauses du bail existant
- 2. Négociation avec le cessionnaire
- 3. Rédaction de l’acte de cession
- 4. Obtention de l’accord du bailleur
- 5. Notification et enregistrement de la cession
- 6. Formalités post-cession
- Combien coûte une cession de bail commercial ?
Que ce soit pour saisir une nouvelle opportunité, déménager à un meilleur emplacement, ou simplement pour mettre fin à une activité, vous êtes peut-être contraint de procéder à une cession de bail commercial.
Comment réaliser une cession de bail commercial ? Pour rédiger votre acte de cession de bail commercial, un modèle est-il utile ? Quel est le prix d’une telle cession ?
Cet article vise à expliquer en détail ce qu’est une cession de bail commercial, les conséquences associées, comment elle peut être réalisée, et quel en est le coût. En tant qu’entrepreneur, comprendre ces aspects vous permettra de prendre des décisions éclairées et d’optimiser vos stratégies commerciales en toute connaissance de cause.
Qu’est-ce qu’une cession de bail commercial ?
La cession de bail commercial, ou vente de bail commercial, est un processus juridique par lequel un locataire (le cédant) transfère son droit d’occupation des locaux commerciaux à un autre entrepreneur (le cessionnaire). Cela concerne typiquement les locaux où sont exercées des activités commerciales ou artisanales. Par cette cession, le droit au bail est transféré à l’acheteur. Les droits et obligations liés au bail sont alors transmis au cessionnaire, qui devient le nouveau locataire auprès du bailleur.
À noter : la cession du bail commercial est forcément incluse lors de la vente d’un fonds de commerce. De ce fait, cession de fonds de commerce et nouveau bail commercial ne vont pas forcément de pair. La cession de fonds de commerce entraîne en même temps la cession du bail commercial déjà existant. Il n’y a pas besoin d’en conclure un nouveau.
Quelles sont les conséquences d’une cession de bail commercial ?
Lors d’une cession de bail commercial, le nouveau locataire reprend non seulement les droits, mais également les obligations du bail initial. Il est important de noter que le bail continue de produire ses effets jusqu’à son terme initial, sans interruption ni modification des conditions prévues, telles que le montant du loyer. Toutefois, il est possible d’inclure dans l’acte de cession d’un bail commercial des clauses spécifiques, telles que la clause d’agrément ou la clause de garantie de passif, qui peuvent influer sur les termes de la cession.
À noter : comme pour la cession d’actions, l’une des conséquences majeures de la cession du droit de bail est le transfert de la propriété de la chose qui fait l’objet de la vente.
Comment réaliser une cession de bail commercial ?
Réaliser une cession de bail commercial implique plusieurs étapes clés, chacune nécessitant attention et précision pour garantir la conformité juridique et la satisfaction de toutes les parties concernées. Voici un guide détaillé pour mener à bien ce processus :
1. Vérification des clauses du bail existant
Avant tout, il est impératif de revoir le contrat de bail commercial en vigueur. Vous devez y chercher des clauses spécifiques qui pourraient restreindre ou interdire la cession sans l’accord explicite du bailleur. Des clauses, telles que la clause d’agrément, exigent que vous obteniez l’approbation du propriétaire des locaux avant de procéder à la cession de bail commercial. Il est également judicieux de vérifier l’existence de clauses de solidarité qui pourraient rendre le cédant (le locataire actuel) responsable des obligations du cessionnaire (le nouveau locataire) envers le bailleur.
2. Négociation avec le cessionnaire
Une fois les termes du bail existant sont clairs, l’étape suivante consiste à trouver un repreneur potentiel et à négocier les termes de la cession. Cette négociation couvrira le prix de la cession du bail commercial, qui peut inclure une prime pour le droit au bail, et d’autres conditions spécifiques que le cédant et le cessionnaire jugeront pertinentes.
3. Rédaction de l’acte de cession
L’acte de cession est un document juridique qui formalise le transfert du bail du cédant au cessionnaire. Il doit préciser l’identité des parties, la description des locaux, le montant de la cession du bail commercial, et toute condition ou garantie spécifique. L’acte doit également détailler les obligations qui continuent de lier l’ancien locataire au bailleur, ainsi que les nouvelles responsabilités du cessionnaire. Il est souvent recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour s’assurer que l’acte de cession respecte toutes les normes légales et contractuelles.
Bon à savoir : vous pouvez vous inspirer de modèles de cession de bail commercial en ligne pour rédiger votre acte.
4. Obtention de l’accord du bailleur
Lors de la vente du bail commercial, l’acte de cession doit parfois être soumis à l’approbation du bailleur. C’est le cas lorsque le bail original contient une clause d’agrément, ou si vous souhaitez simplement formaliser la transaction. Cette étape garantit que le bailleur est au courant du changement de locataire et accepte le cessionnaire comme nouveau locataire.
Bon à savoir : vous devez aussi obtenir l’accord du propriétaire si vous voulez ajouter une activité dans le bail commercial, ce qui peut arriver par exemple lors d’une adjonction d’activité.
5. Notification et enregistrement de la cession
Une fois l’accord du bailleur obtenu, la cession doit être notifiée formellement. Cela se fait généralement par une notification officielle, souvent réalisée par un huissier de justice. Cette notification rend la cession de bail commercial opposable au bailleur. De plus, l’acte de cession doit être enregistré auprès des services fiscaux compétents pour officialiser le transfert et permettre la publicité de la cession, si nécessaire.
6. Formalités post-cession
Après la cession du bail commercial, il est courant d’établir un état des lieux de sortie avec le cédant et un état des lieux d’entrée avec le cessionnaire. Cela permet de documenter l’état des locaux au moment de la transmission et de déterminer les responsabilités pour toute détérioration éventuelle. Il peut également être nécessaire de rédiger un avenant au bail initial pour y inclure le nom du nouveau locataire et ajuster les termes du bail si des modifications ont été convenues.
Combien coûte une cession de bail commercial ?
La cession de bail commercial a un prix librement fixé entre les parties. Ce montant peut varier en fonction de nombreux facteurs, tels que l’emplacement des locaux, leur état ou la valeur commerciale du droit au bail, objet de la cession. Il est courant que le prix soit évalué sur la base de la valeur du droit au bail, qui inclut des éléments comme l’emplacement et la clientèle associée au lieu. Les frais légaux, tels que les droits d’enregistrement et les honoraires d’avocat ou de notaire, doivent également être pris en compte dans le calcul du coût total de la cession.
À noter : une telle cession entraîne une plus-value ou une moins-value. Comme pour la plus-value de cession de parts sociales, la plus-value de la cession de bail commercial correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
En conclusion, la cession de bail commercial est un dispositif permettant au locataire de transférer ses droits et obligations à un autre entrepreneur. Ce mécanisme est encadré par la loi afin de protéger les parties prenantes. Lors de la rédaction d’un acte de cession, il est essentiel de prendre en considération tous les aspects juridiques pour garantir la validité et la sécurité de la transaction.
